不動産・マンション高経年化 · 分析記事
築40年超は158.8万戸、20年後503.6万戸。建替え323件で対応できるのか？
要旨
築40年以上は2025年末158.8万戸、現ストック723.6万戸の約21.95％です。2045年には503.6万戸の見込みです。建替えの累計は323件・約2.6万戸です。定義と期間が違うため『1.6％しか進んでいない』とは計算せず、規模差が示す管理・修繕・再生の選択肢の広さを考えます。
公式公開集計の二次分析です。査読論文・受託実績・個人や物件への予測ではありません。
研究上の問い
高経年ストックはどの速度で増え、居住者の高齢化とどのように重なるか。建替え累計と並べると何が見え、どこから先は定義の違いで比較できないか。公表丸めで結論は動くか。
対象データと方法
ストック2025年末、建替え2025年3月末、居住者調査2023年度。公式資料を確認し、数値の分母・単位・時点をそろえました。因果推定に必要な条件がない場合は記述分析に限定しています。
結果｜会議で先に共有する3点
築40年超は現ストックの約21.95％
158.8万戸÷723.6万戸。各値の公表丸めを10万回揺らしても21.939〜21.953％でした。
2045年503.6万戸は、現在総数の69.6％相当
これは将来の構成比ではありません。分母を2025年総数に固定した規模比較です。
建物と居住者の高齢化が重なる
世帯主70歳以上は2023年度25.9％、1984年以前完成では55.9％。5調査年のどれを除いても増加傾向は正でした。
築40年超ストックの増加
ストックと建替え累計の規模対照
世帯主70歳以上割合の推移
築40年超構成比の丸め感度
調査年除外による高齢化傾きの感度
要約｜建替えに加えて、管理・修繕・売却・用途を分ける
築40年超ストックは2015年53.3万戸、2025年158.8万戸、2035年313.1万戸、2045年503.6万戸の見込みです。10年ごとの増加率は+198％、+97％、+61％と鈍化しますが、増加戸数は大きいままです。
建替え累計約2.6万戸を築40年超158.8万戸で割ることはできますが、期間、対象、除却、事業形態が違います。その比を進捗率や必要建替え率とは呼びません。
方法｜四つの公式資料を分け、丸め方と調査年を変えて再計算
国交省の全ストック、築40年超見込み、建替え等実績、マンション総合調査を別系列として固定しました。築40年超比は公表値の丸め区間各±0.05万戸を10万回再計算し、SALibとOpenTURNSの別実装で感度を照合しました。
世帯主70歳以上割合は2003、2008、2013、2018、2023年度の5点を使い、各調査年を一つずつ除いた傾きを計算しました。年当たり+0.784〜+0.840ポイントで全て正でしたが、標本構成が同じ個人を追うものではありません。
結果1｜丸めでは約22％という結論は動かない
築40年超158.8万戸と総ストック723.6万戸から21.9458％です。丸め区間での95％範囲は21.9388〜21.9528％。Sobol一次感度は分子95.4％、分母4.6％で、公表精度の範囲では結論は安定しています。
ただし、推計モデル自体の誤差を表す区間ではありません。公表丸めだけの感度で、除却把握、定義、将来供給の不確かさを含みません。
結果2｜建物年齢と居住者年齢は別指標だが、運営課題で重なる
世帯主70歳以上は2003年度10.2％から2023年度25.9％へ増えました。1984年以前完成では55.9％です。建物年齢が居住者年齢を決めるとは言えませんが、総会参加、役員、修繕合意、費用負担、連絡、相続の設計で両方を同時に見る理由があります。
考察｜『建替えが足りない』だけでは選択肢を狭める
全ての高経年マンションが建替えを必要とするわけではなく、全てが建替え可能でもありません。長寿命化修繕、管理改善、耐震改修、敷地売却、用途変更、段階的な合意形成を分ける必要があります。
クライアント候補に有用なのは、全国の危機を煽る図ではなく、自社・管理組合の建物年、耐震、修繕履歴、積立、滞納、賃貸化、空室、所有者年齢、連絡不能を一つの診断表へつなぐことです。
限界と追加データ
ストックと将来値は推計、建替えは累計実績、居住者年齢は標本調査です。分母・時点・対象が一致しません。将来503.6万戸を現在総数で割った69.6％は規模比較で、2045年構成比ではありません。
高経年ストックと関連指標
地域・学校種の名称は原表の日本語で表示しています。
| 指標 | 値 | 時点 | 定義上の注意 |
|---|---|---|---|
| 全マンションストック | 723.6万戸 | 2025年末 | 推計 |
| 築40年以上 | 158.8万戸 | 2025年末 | 推計 |
| 築40年以上 | 503.6万戸 | 2045年末 | 将来見込み |
| 建替え | 323件・約2.6万戸 | 2025年3月末 | 累計実績 |
| 敷地売却等 | 17件・約0.13万戸 | 2025年3月末 | 累計実績 |
| 世帯主70歳以上 | 25.9％ | 2023年度 | 標本調査 |
定義が異なるため、一つの比率にまとめず規模だけを比較します。
方法｜実行した方法と、使わなかった方法
103機能の実行結果
このデータに合う方法を採用し、採用しなかった方法と理由も記録しました。
大量の分析を行っても、定義の違う数字を割った比率は正当化されません。丸め感度・調査年感度・別実装照合を主に使いました。
- 丸め感度10万回
- 築40年超比は21.9388〜21.9528％。
- 調査年感度
- 5時点のどれを除いても70歳以上割合の傾きは正。
- 建替えの進捗率ではない
- 高経年戸数と建替え累計は、定義と期間が違うため進捗率を計算できません。
- Pandas / NumPy
- 成長率、固定分母の規模比較、10万回丸め再計算。
- SALib / OpenTURNS
- 丸め区間の感度影響を二つの独立実装で照合。
- SciPy / statsmodels
- 5調査年の傾きとleave-one-wave-outを計算。
- pdfplumber / pdftotext
- 公式PDFの数値と定義を別抽出経路で確認。
- 103機能適用ゲート
- ストック、累計、標本調査の定義差から無効な比率・予測・因果を排除。
この分析の限界
- ストック・将来値は推計、建替えは累計、年齢は標本調査。
- 2045年503.6万戸を現在総数で割った値は将来構成比ではない。
- 丸め感度は推計モデルの誤差区間ではない。
- 建物年齢と居住者年齢の因果関係を推定していない。
公式出典と再現資料
原表を保存し、URL・訂正日・SHA-256、変換手順、使用機能、限界を記録しています。表示値の丸めと、原表の丸めによる差を区別しています。
結論
築40年超ストックは2025年で約21.95％、2045年には503.6万戸の見込みです。公表丸めを揺らしても現在比は変わりません。建替え323件との規模差は大きいものの、比率を進捗率とは呼べません。高経年化への実務対応は建替えに加えて、管理、修繕、耐震、売却、用途、所有者・居住者の高齢化を同じ診断表で扱う必要があります。