不動産・長野県19市の公開データ分析 · 分析記事

人口減少と世帯増加が重なる街の、空き家を確認する。

要旨

長野県の全19市では、人口が減っても総世帯数が増えた市が14あります。2015–2020年の国勢調査と2023年の住宅・土地統計調査を地域コードでつなぎ、人口・世帯・空き家の種類を分けて比較しました。県内58町村を対象外とする地域ケース分析で、長野県全体や全国の推計ではありません。

分析日 2026年8月31日 · 人口・総世帯：2015–2020年／空き家：2023年確報

公式公開集計の二次分析です。査読論文・受託実績・個人や物件への予測ではありません。

研究上の問い

人口が減っても世帯が増える市では、人口変化・世帯変化・空き家の種類を分けると地域の見え方はどう変わるのか。

対象データと方法

人口・総世帯：2015–2020年／空き家：2023年確報。公式資料を確認し、数値の分母・単位・時点をそろえました。因果推定に必要な条件がない場合は記述分析に限定しています。

分析方法の確認

103機能の実行結果

実行確認済み: 103

103機能を全件監査し、56機能を原表の再計算・別実装照合・頑健性・感度・可視化・用語監査へ適用しました。47機能は前提不成立の理由を保存しています。

別の説明もできるか

人口減少率と空き家率の関係は市域構造と住宅種別を含む
19市の相関は町村や個別地区へ一般化できない

実行結果と採用しなかった理由 ↓テーマ別の比較CSV ↓

結果｜会議で先に共有する3点

19市中14市で、人口減少と総世帯増加が同時に起きた。
2015–2020年に人口と総世帯がともに減ったのは2市、ともに増えたのは3市。人口だけでは世帯数の動きを代用できません。分類は丸め前の増減で判定しました。
茅野市の41.5％は、危険・放置住宅の割合ではない。
2023年の空き家17,000戸のうち12,690戸が二次的住宅。賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家は2,270戸で、総住宅に対する率は5.5％です。
世帯変化との関係も、空き家の定義で変わる。
総世帯増減率との順位相関は、全空き家率で−0.319、賃貸・売却用及び二次的住宅を除く率で−0.784。19市の記述的比較で、世帯の増加が空き家を減らす効果を推定した数字ではありません。

研究報告書 1ページ要約分析用CSV 定義・原表セル・計算結果再計算用の原表・コード

市を選び、空き家の内訳と人口・世帯の変化を確認する

戸数、総住宅を分母とする率、空き家内の構成比を分けます。人口・総世帯の変化とは対象年が違います。

長野県の市

2015–2020年：人口 0.87％、総世帯 6.94％。2023年：総住宅 40,960戸、空き家 17,000戸。

茅野市 · 人口・総世帯：2015–2020年／空き家：2023年確報
費目・区分	戸数	総住宅に対する率（％）	空き家内の構成比（％）
賃貸用の空き家	1,980	4.8	11.6
売却用の空き家	70	0.2	0.4
二次的住宅	12,690	31.0	74.6
賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家	2,270	5.5	13.4

出典：国勢調査2020年表1-1、住宅・土地統計調査2023年確報主要表1。総世帯は施設等の世帯を含み、住戸数ではありません。戸数の独立丸めにより分類の和と総数が最大10戸異なります。

2015–2020年の人口と総世帯増減率の比較。人口減少と総世帯増加が14市で重なる。 — すべて国勢調査の2015–2020年変化。総世帯は施設等の世帯を含み、住戸数ではありません。伊那市の総世帯は7世帯増で、小数1桁では0.0％に見えても増加に分類します。

2023年の全19市の空き家4分類を総住宅数に対する率で比較。茅野市では二次的住宅が大きい。 — 分母は各市の総住宅数。空き家内構成比ではありません。市の戸数は10戸単位の推定値で、8市には分類合計と総数の10戸差があります。残差を特定の分類へ加えて補正しません。

人口・総世帯増減と空き家率2定義の4相関。全19市の係数と19通りの除外範囲を示す。 — 点は全19市を等重みで計算したSpearman相関。線は1市ずつ除いた18市の係数の最小〜最大で、信頼区間ではありません。2015–2020年の変化と2023年の住宅ストックの異時点比較です。

1．県平均を確認したあと、比較する地域と時点を固定する

前の全国・47都道府県分析から、比較単位を長野県の全19市へ絞りました。国勢調査表1-1の2015年人口・総世帯数は、2020年10月1日の市区町村境域に組み替えられています。市コードで2023年の住宅統計と一対一に結合し、旧市町村の再掲行を除外しました。19市の必要項目に欠測はありません。

対象は県内77市町村のうち19市だけです。町村の一部に住宅統計が公表されていても、この設計では58町村をすべて対象外としました。県の統計書の沿革表は2024年3月までを収録し、最後の境界変更記載は2013年2月です。分析期間内に市の合併・境界変更の記載がないことを確認しています。ただし人口変化の終点と空き家の時点には3年の隔たりがあります。

2．人口が減ることと、世帯が減ることは同じではない

2015–2020年に人口が減った16市のうち、14市では総世帯数が増えています。両方が減ったのは大町市と飯山市、両方が増えたのは茅野市・塩尻市・東御市でした。19市合計では人口が167万5,324人から164万4,462人へ1.84％減りましたが、総世帯は65万2,247世帯から67万5,354世帯へ3.54％増えました。この合計は長野県全体ではありません。

伊那市の総世帯は26,231から26,238へ7世帯増、増加率は約0.03％です。小数第1位では0.0％に見えても「増減なし」と分類しません。また、ここでいう総世帯には施設等の世帯を含みます。一般世帯数、単身世帯数、住戸数とは別の単位で、世帯の小規模化や単身化が原因だと、この表だけで断定することもできません。

3．茅野市では、空き家の用途を分けると割合が変わる

茅野市は2015–2020年に人口が0.87％、総世帯が6.94％増加しています。2023年の全空き家率は41.5％です。空き家17,000戸のうち二次的住宅が12,690戸で74.6％を占めます。総住宅40,960戸を分母にすれば二次的住宅の率は31.0％。同じ12,690戸でも、74.6％と31.0％は分母が違います。

賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家は2,270戸、総住宅比5.5％です。この分類を「放置空き家」「危険住宅」と呼び替えません。二次的住宅も別荘に加えて、普段の住まいと別に時折寝泊まりする住宅を含みます。茅野市は数値の関係を示す例で、分析から外した外れ値ではありません。図表と相関の本集計には全19市を含めます。

4．人口と世帯、二つの空き家率を同じ条件で比べる

人口増減率と2023年空き家率のSpearman順位相関は、全空き家率で−0.144、賃貸・売却用及び二次的住宅を除く率で−0.602です。総世帯増減率との組合せでは、それぞれ−0.319と−0.784でした。4通りすべてを示すと、「人口が減るほど空き家が多い」という一文では分類ごとの差を表現しきれないことが分かります。

各市を等しい重みで扱う、観測された集計値の比較です。人口・住宅数による重み付けはしていません。総世帯変化と全空き家率のPearson相関は＋0.191で、順位相関とは符号も違います。直線的な関係と並び順の関係は同じではなく、一つの係数だけで「関係がない」「説明できた」と結論づけない設計にしました。

5．一つの市を外しても、結果が変わらないかを点検する

全19市を一つずつ除外した19通りを計算しました。総世帯変化と賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家率の順位相関は−0.831〜−0.746で、茅野市を除いた場合は−0.746です。総世帯変化と全空き家率の順位相関は−0.552〜−0.249でした。特定市を外すと係数がどれだけ動くかを、都合のよい除外だけ選ばず記録しました。

人口変化との順位相関の除外範囲は、全空き家率で−0.346〜−0.059、賃貸・売却用及び二次的住宅を除く率で−0.725〜−0.531でした。人口・世帯変化と空き家率をともに小数第1位へ丸めた場合、4係数は順に−0.149、−0.598、−0.314、−0.769です。これらは感度の点検で、信頼区間、標本誤差の評価、相関同士の差の有意性検定ではありません。

6．相関の強さを、世帯の独立した効果とは扱わない

人口増減率と総世帯増減率そのものの順位相関は＋0.828です。二つの指標は強く関連し、似た地域の動きや世帯構造を反映している可能性があります。この相関だけでは、それぞれの影響を分けられません。空き家率の分母は総住宅数で、総世帯数ではありません。総住宅数から国勢調査の総世帯数を引いて空き家数を作る、または両方を回帰へ入れて独立効果と呼ぶ処理はしていません。

2015–2020年の変化と2023年の住宅ストックを結合しているため、同年の需給比較でも空き家の増減分析でもありません。住宅供給、除却、築年、交通条件、観光利用、災害、空間的な依存を調整していません。19市すべてを含めても、元の住宅戸数は標本調査の推定値です。市内部の地区や個別物件の状態、価格、成約可能性へ外挿することはできません。

7．会議では、人口・世帯・利用状態を別の確認欄にする

調査企画の会議では、人口が減ったかに加えて、総世帯が増えたか、空き家のどの分類が大きいかを並べて確認しています。二次的住宅が多い地域なら利用時期と管理状態、賃貸用が多い地域なら募集条件や築年など、追加で必要な資料が変わります。ただし分類だけで対策を決定したり、現地確認なしに危険性を判断したりしません。

次の調査では、対象の市と地区を固定し、同じ時点・境域で世帯構成と住宅の建築時期を照合します。今回対象外の町村を加える場合は、未表章を空き家ゼロとせず、取得可能範囲を先に作り直します。19市の全行、原表セル、欠測処理、4相関と19通りの除外結果を残し、別の会議でも同じ数字へ戻れるようにしました。

会議で何を確認するか

以下は分析結果を踏まえた調査提案です。実施済み施策や効果の実証ではありません。

地域の住宅調査を設計する会議

確認できたこと: 19市中14市では人口減少と総世帯増加が重なっています。
次の調査: 人口・総世帯・世帯の種類を別項目で確認し、同じ地区と期間の資料を集める。
判断前の条件: 人口減少率だけで住戸需要の減少率を代用しない。施設等の世帯を含む総世帯の定義を残す。

空き家の活用・管理を検討する会議

確認できたこと: 茅野市の全空き家率と、用途を除いた率は大きく異なります。
次の調査: 賃貸・売却用・二次的住宅・それらを除く住宅を分け、現地の状態と所有者意向を確認する。
判断前の条件: 高い空き家率を管理不全率と呼ばない。統計上の戸数を現在の活用可能物件数と呼ばない。

市町村比較を広げる前の検証会議

確認できたこと: 分類を変えると相関が変わり、人口と世帯の増減自体も関連しています。
次の調査: 追加地域の公表範囲・コード・境域・時点を確認し、全対象と除外条件を先に決める。
判断前の条件: 未表章をゼロにしない。相関の強さを独立効果・予測精度・政策効果と解釈しない。

全19市の原数値と再計算率

地域・学校種の名称は原表の日本語で表示しています。

全19市の原数値と再計算率
市	人口増減％	総世帯増減％	空き家戸数	全空き家率％	除く率％	二次的住宅率％
長野市	-1.28	4.36	28,700	15.4	8.1	1.1
松本市	-0.88	4.75	17,050	13.9	5.7	0.8
上田市	-1.77	2.55	12,180	16	8.1	3.1
岡谷市	-4.66	0.91	4,300	18.7	11.6	0.3
飯田市	-3.36	3.21	7,860	17.1	10.4	0.7
諏訪市	-2.81	1.84	5,270	19.8	8.7	2.7
須坂市	-2.3	2.13	3,140	14.1	7.6	1.6
小諸市	-3.58	1.01	5,590	24.3	10.3	3.6
伊那市	-3.14	0.03	6,350	20	10.2	2
駒ヶ根市	-1.7	4.17	2,740	17.2	7.6	2.7
中野市	-3.58	3.29	2,280	12.5	6.7	0.7
大町市	-7.18	-0.8	2,670	20.3	12.5	2
飯山市	-8.86	-2.32	1,270	15	10.5	0.6
茅野市	0.87	6.94	17,000	41.5	5.5	31
塩尻市	0.16	6.25	4,310	13.3	7.7	0.2
佐久市	-1.18	3.73	11,140	21.3	9.6	4.9
千曲市	-2.4	2.09	4,960	18.4	10.7	0.6
東御市	0.05	2.33	2,340	17.1	10.5	2.4
安曇野市	-1.11	5.06	6,330	14.5	7.2	2.7

人口・総世帯は2015–2020年、住宅は2023年。空き家率の分母はすべて各市の総住宅数。「除く率」は賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家の率。増減率は小数第2位、住宅の率は第1位へ再計算値を丸めました。

方法｜実行した方法と、使わなかった方法

Python / XLSX XML: 公的Excelを直接読み、地域コードとセル位置を保持して19市を一対一結合。標準ライブラリだけで再実行できます。
openpyxl: 別の読取方法で19市の原表228数値とコード・名称を再照合。
statistics / SciPy: 順位相関・Pearson相関・全19通りの除外・1桁丸めを異なる計算実装で照合。有意差検定や信頼区間は作りません。
Polars / DuckDB / NumPy / Matplotlib: 原表を再読取して市コードで一対一結合し、SQLで増減分類を独立確認。4組の相関と全19市除外を照合。日英図表にも反映済みです。

この分析の限界

長野県の19市だけを対象とし、58町村は対象外です。長野県全体・全国の代表標本ではなく、市内地区や物件への推定でもありません。
2015–2020年の人口・総世帯変化と2023年空き家の比較です。同時点の需給、空き家の増減、現在の募集状況を示しません。
総世帯は施設等の世帯を含み、一般世帯、単身世帯、住戸数と同一ではありません。総住宅数から総世帯数を引いて空き家を推定していません。
2023年の市の戸数は10戸単位に丸めた標本調査の推定値。内訳と総数の差は保存し、丸めだけを原因と断定しません。標本誤差は評価していません。
賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家は、放置・危険住宅や法的な特定空家等と同義ではありません。
相関は等重みの19市比較。交絡・空間依存を調整せず、人口と世帯の独立効果、因果、予測性能、投資適否を推定しません。除外幅は信頼区間ではありません。

公式出典と再現資料

原表を保存し、URL・訂正日・SHA-256、変換手順、使用機能、限界を記録しています。表示値の丸めと、原表の丸めによる差を区別しています。

結論

長野県19市では、人口減少だけから住宅需要や空き家の増減を代用できません。人口と総世帯が逆方向に動く市が多く、二次的住宅を含む空き家率と、それらを除く率でも関係が変わります。地域調査では人口・世帯・利用状態を別欄にし、異時点の相関を原因や物件評価とは扱わないことが重要です。

人口減少と世帯増加が重なる街の、空き家を確認する。

要旨

研究上の問い

対象データと方法