不動産データ分析｜公式公開情報の確認方法
売出価格と取引価格は、同じ数字ではありません。
気になる中古マンションを見つけたとき、募集画面の一つの数字だけで高い・安いを決めないための調査順序です。国土交通省の公開情報を最初の資料に、比較できる条件と、現地・資料でしか確かめられない条件を分けます。
調査結果
要旨
中古マンションの売出価格、過去の取引価格情報、地価公示は、対象と役割が異なります。比較条件をそろえた複数事例で価格帯を確かめ、公開情報にない管理・修繕・権利・現況は現地と資料で補います。
研究上の問い
募集画面の価格を見たとき、公開情報だけで何を比較でき、どの時点から個別資料と現地確認が必要になるのか。
対象データと定義
対象は、国土交通省の不動産情報ライブラリにある取引価格・成約価格情報、地価公示の制度説明、APIの項目定義です。個別の非公開査定書や契約書は使いません。
『売出価格』は売り手が提示した価格、『取引価格』は条件付きの過去事例、『地価公示』は標準地の指標です。呼び名が似ていても分母と対象が違うため、単純な一対一比較はしません。
分析方法の確認
103機能の実行結果
- 実行確認済み
- 103
103機能を全件監査し、15機能を原表の再計算・別実装照合・頑健性・感度・可視化・用語監査へ適用しました。88機能は前提不成立の理由を保存しています。
別の説明もできるか
- 一件の価格差は物件差の可能性を残す
- 公開価格は比較の入口で、査定や購入判断ではない
結果｜最初に分けるのは、価格の役割です
売出価格
売り手が提示している価格です。これから交渉や条件確認が始まるため、この金額だけでは実際の合意額や個別物件の価値は確定しません。
取引価格情報
実際に行われた取引を、地域、時期、面積、建築年などの条件とともに見る材料です。一件だけを抜き出すと、条件差を価格差と取り違えるおそれがあります。
地価公示
標準地の正常な価格を公示し、土地取引の指標を与える制度です。中古マンション一室の建物状態、管理、修繕、個別契約までを示す価格ではありません。
比較ワークフロー
方法｜比較を一件で終わらせない5段階
- 01
物件種別と地域をそろえる
中古マンションと戸建て、土地を混ぜず、対象地域も広げすぎません。
- 02
取引時期をそろえる
市況が異なる時期をそのまま横並びにせず、基準時点を確認しています。
- 03
面積・築年・駅距離を見る
近所というだけで同じ条件とは扱わず、比較対象を複数残します。
- 04
現地と管理資料へ進む
採光、音、内装、共用部、管理、修繕は、公開データだけでは揃いません。
- 05
諸費用と専門家確認を加える
本体価格以外の負担と契約条件を質問に変え、判断前に確認しています。
この方法で言えること、言えないこと
公開情報から、比較条件をそろえた事例と相場の幅を考えることはできます。しかし、公開データだけで特定物件の適正価格、将来価格、購入可否を断定することはできません。個別物件では、現況、権利、契約条件、管理、修繕、費用、資金計画を別に確認する必要があります。
調査の失敗とやり直しを、13ページ漫画で読む
麻衣は近所の安い一件だけで高すぎると判断しかけます。条件をそろえ直し、現地で数字に表れない差を見て、最後は次の内見で自分の質問票を実際に使います。
漫画『売出価格と取引価格は同じ？』を確認する考察
一件の安い事例は、対象物件が高い証拠ではありません。面積、築年、駅距離、階、時期などの条件差が残っていれば、価格差と物件差を分けられないからです。複数の比較事例から価格帯を確かめる方が、公開情報の精度に合っています。
公開データで比較対象を絞った後、管理状況、長期修繕計画、共用部、騒音、採光、契約条件を確認します。この順番なら、数字だけでは扱えない差を見落としにくくなります。
限界
- 公開された取引情報は個別物件を完全に識別する査定データではなく、項目の粒度にも限界があります。
- 比較事例から特定物件の適正価格、将来価格、購入可否を因果的に推定していません。
- 現況、権利、管理、修繕、諸費用、資金計画は別途確認が必要です。
結論
売出価格を結論にせず、同種・同時期・近い条件の複数取引で幅をつくり、最後に資料と現地で差を確かめます。この順序なら、公開情報を過信せず判断材料として使えます。
用途別の分析資料
読む目的に合う形式を選べます。
公式情報の役割と比較条件を、詳細版と1ページ版に分けました。 すべてPDFで閲覧・保存できます。
公開データによる自社分析です。受託案件や顧客成果の実績ではありません。
出典・公式資料
不動産データと説明漫画
募集価格と成約価格を混ぜず、比較条件と限界を残します。
公開統計や支給された不動産データを、列、単位、基準日、募集・成約の区別から確認し、1ページ要約、図表、分析記事、漫画を制作します。